众所周知，番禺在广州的影响力已经越来越低，且凭实力获得了属于他的准确定位——睡城。

番禺地处珠三角核心区域，地势平坦开阔，坐享天时地利。南拓一直是广州城市发展的重点方向，政策倾斜极大。如今二十年已去，番禺规划的重大项目一点都不比黄埔少，人口规模也是远超黄埔，但番禺不管是产业布局，还是财税营收、旧改进度等方面都被东边的黄埔全面碾压，头都抬不起来。

这一点也可以从本轮楼市行情体现出来，偌大的番禺除了万博周边的个别二手次新表现亮眼之外，其他几乎如死灰一般地沉寂。透过现象看本质是本号的一贯宗旨，从不混淆视听、人云亦云！那么，番禺究竟是如何一步一步被边缘化的呢？

改革开放伊始，珠三角工业化开启，需要大规模的基础建设。番禺县为了筹备基础设施建设的资金，采用“以土地换资金，用空间换发展”的协议土地出让模式。1988年，霍英东投资修建的洛溪大桥通车，直接连接番禺与广州两地，番禺县城到广州的车程由之前的两个多小时减少到一个小时以内。1989年5月，番禺第一个商品住宅小区，坐落于洛溪大桥南侧的沙岛，占地3000亩的洛溪新城开启建设。作为霍英东投资修建洛溪大桥的补偿用地，地价极低，最开始的售价还不到2000元一平。紧接着，90年代初期，在番禺撤县设市前夕，由于担心原属县一级的财政管理权将会因撤县设区而被收回，为了利益最大化，番禺县政府把北部地区大片原本为产业准备的建设用地以4-5万元/亩极低的价格通过协议的方式突击甩卖给开发商（彭磷基、孟丽红夫妇-祈福新村、粤海地产-丽江花园）。

经过数年苦心经营，番禺低容积率、风格多样、环境优美、价格低廉的现代化花园式小区使得大量香港人以及广州居民蜂拥而至，相对于拥挤不堪、污染严重、肮脏破败的广州老城区，这里简直就是天堂。1991年11月26日，祈福新村首日开盘便售出500多套别墅，收入高达一个亿，那一年的社会平均工资是162元。1992年开盘的丽江花园也吸引了大量的广州白领阶层购买。一时间，去漂亮的郊区居住成为一种时尚，随着越来越多的人涌入番禺买房，这些大盘直接把广州的房价给拉下马了！90年代中期，广州老城区的房价都在7000-8000元一平，但是到2003年，老城区黄沙一带的房价已经跌到4000元一平且无人问津；同样是90年代中期，广州市重点开发板块天河北，楼盘开盘价在8000-9000元一平，但到了1999年，芳草园已经降到了4000元一平。无法想象吧，市中心也曾腰斩过。

番禺楼盘的火爆大大刺激了在广州市区拿地困难的开发商神经，加上1999年华南快速一期通车，更加方便了番禺与广州市区之间的往来。地价极低加上敞开供应，一拥而上的开发商一下就把番禺南村镇及周边两万多亩农田瓜分完毕。是的，你没听错，当时农业用地还未受到太大限制，县一级的政府有很大的自主权，容易转成建设用地。2001年星河湾开盘（8个月销售6.7亿元，位列当年广州楼盘销售第二名），一句“华南板块掀起你的盖头来”广告语，影响中国房地产业深远的概念”板块“横空出世。

随后，广地花园、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、雅居乐、华南新城相继落成，加上祈福新村，集齐八大金刚。为何叫八大金刚？其规模与聚集度可算前无古人后无来者，祈福新村7500亩（相当于700个足球场）、雅居乐4500亩、锦绣香江4000亩，个个都是超千亩的小城，以每户100平建筑面积，每户3.5人计算，整个华南板块可以容纳近80万人居住。

华南八大金刚

2001-2005年，在广州的楼盘销售排行榜的前10名中，华南板块的楼盘都要占据半壁江山。极低的地价（雅居乐6万/亩，华南新城8万/亩）加上火爆的销售，华南板块的每一个项目都堪称印钞机！一瞬间，全国各地的开发商如潮水般地涌来”中国房地产样板田“参观学习，各大楼盘每天接待开发商数以百计。会所、售楼部、物业管理等我们当前熟知房地产经营模式，都是华南大哥们由此地推向全国。

如此低的土地协议出让价格当然无法覆盖住宅用地的配套建设资金，就算三通一平番禺县政府也要把裤衩亏给你，所以开发商拿到的只是一片荒山野岭，所有的配套服务全部得由自己建。比如中国第一村祈福新村，除了最基本的超市菜市场，楼巴交通系统，还先后投入3.8亿元建设了从幼儿园至高中的学校，投入10亿元兴建三甲医院，还建了两个污水处理厂，里面完全可满足所有的生活需求，住几年都可以不用出小区。

一直到今天，番禺的优质公办学校跟医院都严重缺乏，公共交通、垃圾处理等市政基础设施也缺乏统筹，这些硬伤就是在当年留下的。华南板块公共服务建设与产业引入的不足，使得大量的公共服务需求及就业涌入中心城区，又进一步抑制了本地公共服务的发展，华南板块最终成为广州真正意义上的睡城。

祈福新村

随着2000年番禺正式撤市设区，2002年国土资源部规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地不得以协议出让，必须以招拍挂方式出让。广州的郊区县市不再拥有如此大的自主权，再也无法放出这样巨量的土地。2004-2007年，随着供应量的收紧，广州的房价开始急速上涨 ，但总的来说郊区楼盘的大量供应，大大抑制了广州房价的上涨，在很长一段时间内，广州的房子都是全国性价比最高的，也是一线城市中楼市泡沫最小，最健康的。

相对低廉的房价加上整体宽松、科学务实、藏富于民的执政方针给广州的制造业带来了蓬勃发展！2005年广州规模工业增加值1600亿，到2010年达到3239亿元，较2005年翻了一番。重工业在工业增加值中的占比超过55%，同时，2008年第二次经济普查中，广州13.8万的企业法人总数，私营企业有10.2万个，占比达到73%。这几个指标在当时各大城市中都是数一数二的，以民营经济为主导的广州拥有全国最强盛的产业发展力量！

2000年，番禺正式撤市设区，广州《城市总体发展战略规划》首次提出“东进西联南拓北优”的科学发展战略，番禺刚好位于南拓的主战场，迎来了千载难逢的发展机会！广州南拓的主轴-地铁3号线（珠江新城-海珠-华南板块-市桥)因华南板块战略性的土地资源被开发商所控制。没有土地，一切都是空谈，这条南拓主轴的发展将被迫终止。整个南拓轴只能另辟蹊径整体东移，取而代之的是一条更科学更合理的南拓轴：建设轨道交通4号线、南沙港快线、广珠高速等交通干线，将广州科学城、奥体中心、琶洲会展、生物岛、大学城、广州新城、南沙港串联起来，重点布局新兴产业。

为了不再像华南板块一样供地失控，重蹈覆辙。广州市政府通过《番禺片区规划》，将大学城、广州新城、南沙新港全部土地划为“重点发展区”，由市政府主导；将“调整完善区”、"农业发展区"由区政府主导。如下图所示，这将是番禺最合理的城市规划，没有之一！

《番禺片区规划》

然而，市政府除了大学城按照规划建成之外，其中的重中之重广州新城在建了亚运城之后却停止建设，如今已经基本被人遗忘。这是番禺、广州乃至整个珠三角城建史上的重大战略失误！广州新城如果按照珠三角核心功能区的规划打造成功，整个珠三角的城市格局都将改写，整个广州将脱胎换骨，不必在当前的单中心城市格局里画地为牢广州红本：广州城市规划败笔——单中心化，南沙也不必至今还在苟延残喘广州红本：有果必有因！南沙为何起不来？。为广州带来的经济收益完全无法估量，整个番禺可以直接晋级为广州最强区，不要说什么天河越秀之流，就是深圳南山也要望其项背！可惜高速发展的时代已经过去了，这个伟大的规划想要重新落实已经无力回天。

除了地铁3号线、4号线两条南拓主轴的发展区域外，广州南站及南站商务区也是番禺的重大项目。背靠全国最大客流量的广州南站商务区，由广州市政府主导，自2010年出台首版规划以来，规划经历3次升级提高到泛珠CBD的高度，极其重视。2011年，因广州写字楼规划大跃进，南站商务区首次供地就造成了房地产史上最大规模的一次流拍。一出场就铩羽而归，直接影响了后续投资者的信心。加上番禺区政府不太重视，专心搞他的自留地万博CBD，如今南站商务区依旧冷冷清清、半死不活。日均50万的客流只是把南站当作交通工具，压根没有在附近的商务区停留，白白浪费。关于南站及南站商务区的详细分析，篇幅有限，后面再单独开一篇讲。

2016年，广州重点招商项目思科智慧城落户番禺，项目坐落于广州国际科技创新城启动区的核心区，占地约5000亩，半个珠江新城那么大，思科是全球领先的网络解决方案供应商，世界500强，将联手碧桂园打造成在全国范围内具有示范效应和产业拉动作用的智能产业城样板，集“产、学、研、商、居”于一体，预计年产值将超过1000亿元。满满的科技与狠活啊，哥们！让这个南部睡城感受到了几分生机与暖意。

但仅仅就在2019年思科就传出跑路风波，并没有引进一家与之相关的上下游企业，只剩碧桂园在那里炒概念卖房子。后面引入的服装电商企业都算重磅级的，所谓的智能产业连影子都没看到，把挂羊头卖狗肉做到了极致，并在2021年将推广名称由“思科智慧城”改成”广州大学智慧谷“，给购房业主们留下了一地的智慧。云集华南地区最好大学的国际创新城并没有将高校研发、科技服务、创新产业很好地转化与释放。

在广州新城、南站商务区、广州国际创新城纷纷折戟后，以广州乘用车为代表的汽车产业群顺理成章成为了番禺经济增长的顶梁柱。在传祺GS4的助力下，2015年后广汽传祺销量一路走高，在2017年更是斩获了超50万辆的累计销量，市场份额更是达到了4.73%。带动番禺规模以上工业总产值连续多年迅猛增长。2018年后中国汽车销量在连续增长8年后逐步下滑，持续不景气。广汽传祺连续多年爆发式增长后，也在2018年开始下跌，至今无法走出颓势。同样从2018年开始，番禺区规模以上工业总产值近年来首次出现大幅下降，规模以上工业总产值1834.01亿元，下降了5.8%。2019年番禺GDP增速只有3.1%，甚至还低于从化的3.7%，位居全市最末，工业增速甚至出现负增长。其GDP总量2079.5亿被白云超越，自2014年来首次从全市第四跌至第五，惨不忍睹。

华南板块带来大量的常住人口以及相对低廉的居住成本再结合得天独厚的地理位置，为番禺的经济发展带来诸多利好，可番禺却接二连三的错失，最后竟然变成了房地产依赖型的经济结构。广州新城、广州国际创新城这些重量级的规划无一不变成低端房地产项目。当产业引入不足经济发展受阻就无法吸收大量就业提高收入，从而导致购买力不足，华南板块天量的二手库存不仅无法产生税收（番禺二手挂盘量常年位居广州各区第一），还会对整个番禺楼市造成严重的反噬！

番禺每次放出来的新盘由于没有足够本地的购买力接手，一次次地被二手拉下马，死活卖不上价！地方财政为了融到同等数额资金，在单块地价降低之后，只能推出更多的地，从而耗散资本市场，打破供需平衡，陷入了越穷越卖地，越卖地越穷的恶性循环，犹如一只魔爪死死扼住咽喉。地价起不来，就无法启动大规模的基建，城市形象也就很难提升。

当然番禺除了自身的问题，因某些政策的原因，撤县设区后番禺从民间到官方对广州一直缺少归属感，至今仍有大量番禺人不承认自己是广州人。城市建设涉及到的利益关系何其复杂，市政府与区政府之间的博弈始终无法齐心协力共同开发，也是番禺导致这种局面的重要因素！

制造业是国家经济命脉所系，立国之本！作为基础制造业大国，放弃了实业也就失去了未来！那些以劳动密集型产业结构为主的热门二线省会城市，在经历16年前后的房价暴涨后，工人居住成本上升，导致工业企业的成本优势荡然无存！随之而来的就是就业人数、工业投资的萎缩，随着地方债务节节攀高，各项开支增大，干脆放弃实业卖地为生！一把薅完！统统变成重度房地产依赖型城市！再加上这两年YQ的冲击，房价头也不回一泻千里，走到崩盘的边缘也就不足为奇了。

得制造业者得天下！今年，广州提出坚持产业第一，制造业立市。番禺区保汽车供应链成效显现，汽车整车生产逐步恢复正常，工业生产加快发展。上半年，番禺区实现规上工业总产值1177.31亿元，增长6.0%，增速比全市高4.4个百分点，全市排名较上月前进一名，排第二。汽车制造业实现产值414.73亿元，增长28.7%，再次成为拉动番禺经济增长最重要的增长极。

如今，区政府重点打造的万博CBD灯火璀璨、人潮汹涌，已成为广州三大功能片区之一。番禺能否依托优越的地理位置与全广州第二的人口规模在经济发展上逆势突围，摆脱睡城的定位呢？拭目以待吧！

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